从性能上看，马齿苋的味道酸、甘，性寒凉，质润，而且比较黏滑。升降浮沉性能是沉降，重点入的是肺和大肠，间接也可以入心、肝、胆，这是它的主要归经。
药物作用
治疗痔疮
如果是湿热引起的痔疮、肠风下血，也可以用马齿苋来内服加外敷，熏洗坐浴都可以。在民间我们还用它来治疗肛旁脓肿，肛痈。肛旁脓肿也可以把它直接新鲜捣烂外敷，同时内服马齿苋，煮汤喝或者直接喝马齿苋的汁都有效。
如果肛旁脓肿迁延不愈，有可能形成肛漏，形成一个窦道。肛漏如果比较轻，早期我们也可以用马齿苋做成一个栓剂，直肠给药，同时内服。大概5到7天，肛漏会明显的好转，甚至可以不用手术。
泻心火、利小便
从心的角度说，清润降它间接可以泻心火、利小便，所以也可以叫利尿通淋。治疗热淋血淋，效果非常好，这是在临床验证过很多。
民间如果治疗急性的泌尿系感染，尿频、尿急、尿痛，新鲜马齿苋捣烂内服，当天就可以见效，不会超过三天，效果非常快，这是治疗心系的。
治疗湿疹等
皮肤的病主要有一个特点，就是红肿热痛，而且干或者痒，典型的一个皮肤病就是缠腰火丹，就是带状疱疹。
带状疱疹明显的患者是一种烧灼感的疼痛，用马齿苋又快又好，捣烂直接外敷，可以迅速的消肿止痛，不会再起泡泡。在急性期效果特别快，比用我们所谓的抗病*药膏，像阿昔洛韦效果要好得多。民间大家可以试用一下，临床使用百发百中。